商业综合体管理服务行业资讯汇编（2026年）
#行业资讯 ·2026-09-10 15:03:48
一、行业进入“存量精耕”阶段，运营能力成为核心竞争力
2025年全国新开业集中式商业项目仅360余个，创2013年以来新低，同比下滑超24%；存量调改项目占新开业项目的比重从四年前的27%攀升至约41%。购物中心行业正式从增量扩张转向存量运营，竞争焦点从“重招商、重满铺率”转向品牌质量、业态结构、坪效贡献和消费者体验。
2025年样本购物中心场日均客流1.72万人次，同比增速5.3%，客流整体温和回暖，但行业研判明确指出，客流回归后竞争已转向存量运营能力，未来需在深耕会员价值、做厚内容运营、优化成本结构、调整品牌组合四个方向持续加强。行业进入坪效提升、调改焕新、存量精耕的内涵式增长阶段。
对元尚网络这类以商业综合体管理服务为主业的企业而言，存量项目的调改需求正在成为最直接的市场机会。
二、轻资产模式进入“价值重估”阶段
轻资产运营已成为商业地产行业的主流拓展方式。2025年商业地产百强代表企业拓展普遍以轻资产输出为主，拓展方式从标准化输出及增量开发转向定制化服务及存量改造。新城控股通过吾悦商管独立运营，2025年全年轻资产拓展面积超千万平方米。
但行业也在反思轻资产模式的可持续性。2024年国内新开业轻资产商业项目145个，同期有超过52个项目更换管理方，珠海万达商管当年新开25个轻资产项目，同时退出9个。核心问题在于：轻资产不能只是“外包团队”，而需要实现运营方与业主之间收益权、风险权和控制权的重新匹配。头部企业的品牌及管理输出服务毛利率可达74.4%，委托管理服务毛利率为54.5%，而整租服务毛利率仅13.5%，专业能力脱离物业本身独立定价的能力，正在成为轻资产模式的核心价值。
对区域性商管服务企业来说，能否在招商优化、租户结构改善、NOI修复等“资产结果”层面交出可量化的成绩，将决定其在轻资产合作中的议价能力和续约率。
三、商业不动产REITs正式开闸，打通“投融管退”闭环
2025年12月31日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，商业不动产REITs试点全面启动，购物中心、写字楼、酒店等商业资产获得标准化证券化出口。截至2026年8月，沪深交易所累计受理25只商业不动产REITs申报产品，覆盖购物中心、综合商业、酒店、办公、奥特莱斯全业态，预计募集总规模超850亿元，首批4只产品已于2026年5月上市。
这一政策对商业综合体管理服务行业的影响是深远的：REITs为优质运营资产提供了退出通道，反过来对运营管理能力提出了更高的“资本化标准” 。中购联指出，业主方与运营方需要以精管资产实现降本增值，使REITs底层资产在估值标尺上“立得住、走得远”。消费REITs板块中，运营能力的差异已成为业绩分化的核心驱动因子，头部项目依靠持续招商调改和精细化运营保持了较好的经营韧性。
对元尚网络而言，这意味着服务能力的评价标准正在从“管得好”升级为“资产能退出” ，在服务商业综合体项目时，需要建立更强的资管视角和数据化运营能力。
四、数字化与AI应用从“锦上添花”变为“生存必需”
2026年政府工作报告明确提出深化拓展“人工智能+”，推动重点行业领域人工智能商业化规模化应用。购物中心正在将AI列为提质增效与降本增值的关键业务工具。正佳广场推出经营分析AI Agent，能自动对接全域多源数据、跨系统取数与归集，运营人员以对话方式即可获取经营洞察；2026年5月，全国万兆AI商圈在正佳广场落地。
抖音生活服务的内容化经营也在改变商业综合体的运营逻辑。2026年上半年，抖音平台商业综合体新增入驻436家，支付GMV同比增长240%。天虹通过搭建从总部到区域到门店的立体内容矩阵，2026年1-5月抖音GMV达4亿元，线上向线下导入超30万人次，通过抖音拉新和唤醒消费超16万人。线上内容运营与线下消费场景的衔接，正在成为商业综合体管理服务的新增能力维度。
五、竞争格局：头部集中与区域分化并行
商业地产百强代表企业2025年经营性物业持有及运营面积均值511万平方米，同比增长4.4%，增速继续收窄。购物中心企业TOP4座次连续三年保持不变，依次为珠海万达商管、印力集团、吾悦商管、华润万象生活。头部企业依靠轻资产外拓和强运营壁垒在行业收缩期实现逆势扩张，华润万象生活购物中心业务收入同比增长超13%。
与此同时，区域型企业受市场环境拖累增长乏力，行业分化进一步加剧。中指研究院指出，2026年企业应聚焦运营能力提升，以数字技术与人工智能驱动运营提质增效，同时把握不动产金融机遇。
六、行业标准与政策环境持续完善
行业规范化程度在提升。SB/T 10599-2025《购物中心建设及管理技术规范》于2026年1月1日正式实施，适用于连锁或独立运营的购物中心的设计、建设和运营管理。《商业综合体客户投诉与纠纷管理规范》等团体标准也于2026年发布实施。2026年“两新”政策将商业综合体、购物中心、百货店及大型超市等线下商业设施更新纳入支持范围，为存量商业改造注入直接政策动力。